점포 계약 전 확인해야 할 조건들

점포 계약은 창업에서 되돌리기가 가장 어려운 결정입니다. 인테리어는 다시 할 수 있어도 계약은 기간이 묶입니다. 도장을 찍기 전에 확인할 것들을 순서대로 정리합니다.

1. 등기부등본을 직접 뗍니다

중개사가 보여주는 것 말고 직접 발급받으세요. 인터넷등기소에서 몇백 원이면 됩니다. 볼 곳은 세 군데입니다.

소유자 — 계약서에 도장 찍는 사람과 등기부상 소유자가 같은지. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 확인합니다.

근저당권 — 채권최고액이 얼마인지 봅니다. 건물 시세에 비해 근저당이 과하면, 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 받을 수 있습니다.

가압류·가처분 — 이런 등기가 있으면 분쟁 중이라는 뜻입니다. 피하는 게 안전합니다.

계약 당일 다시 떼세요. 계약 며칠 전에 확인했는데 그 사이 근저당이 잡히는 경우가 있습니다.

2. 건축물대장을 확인합니다

정부24에서 무료로 뗄 수 있습니다.

용도 — 하려는 업종이 가능한 용도인지. 근린생활시설이라도 1종과 2종이 다릅니다.

위반건축물 표시 — 이 표시가 있으면 영업 인허가가 막히는 경우가 많습니다. 임대인이 "곧 해결된다"고 해도 계약 전에 해결되어야 합니다.

면적 — 계약서상 면적과 대장상 면적이 맞는지. 실측 면적과 다른 경우가 흔합니다.

3. 상가임대차보호법 적용을 봅니다

일정 보증금 이하이면 상가건물 임대차보호법의 보호를 받습니다. 환산보증금이 기준인데, 계산은 이렇습니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

보증금 3천만 원, 월세 200만 원이면 환산보증금은 2억 3천만 원입니다. 지역별 기준 금액이 정해져 있고 바뀌므로 확인이 필요합니다.

기준을 넘어도 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호는 적용됩니다. 다만 우선변제권 같은 일부 보호는 기준 안에 있어야 받습니다.

4. 계약서에서 반드시 볼 조항

계약 기간과 갱신

임차인은 최초 계약을 포함해 10년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만 갱신을 요구할 수 있는 기간이 정해져 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 이 기간을 놓치면 권리가 사라집니다.

계약서에 "갱신 불가" 같은 조항이 있어도 법정 권리를 배제할 수는 없지만, 분쟁 소지를 줄이려면 특약을 정리해 두는 편이 낫습니다.

월세 인상

증액 청구에는 상한이 있고, 증액 후 일정 기간 안에는 다시 올릴 수 없습니다. 계약서에 "매년 O% 인상" 같은 조항이 있다면 그 비율이 적정한지 확인합니다.

관리비

관리비 항목을 명시하게 하세요. "관리비 별도"라고만 쓰면 나중에 청구 항목이 늘어납니다. 무엇이 포함되고 무엇이 별도인지 적습니다.

원상복구 범위

퇴거할 때 어디까지 되돌려야 하는지입니다. 이게 폐업 비용을 좌우합니다.

계약 시점의 상태를 사진으로 남기세요. 입주 전 상태를 찍어 두고 계약서에 첨부하면, 나중에 "원래 그랬다"는 다툼을 막을 수 있습니다.

제소전화해

임대인이 요구하는 경우가 있습니다. 분쟁 시 소송 없이 바로 강제집행이 가능해지는 절차입니다. 임차인에게 불리하므로 내용을 정확히 이해하고 판단해야 합니다.

5. 권리금

기존 임차인에게 권리금을 주고 들어가는 경우, 이 점을 확인합니다.

임대인이 재계약을 해줄 것인지 — 임대인이 계약을 안 해주면 권리금은 날아갑니다. 임대인과 먼저 확인하세요
권리금 계약서를 따로 씁니다 — 임대차계약서와 별개입니다
시설 목록을 명확히 — 무엇을 인수하는지 목록으로 정리하고 사진을 남깁니다
미납 요금 확인 — 전기·가스·수도·관리비 미납이 있는지

6. 계약 후 바로 할 것

확정일자를 받습니다. 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 사업자등록 신청과 함께 처리할 수 있습니다.

사업자등록을 냅니다. 상가임대차보호법의 대항력은 건물 인도와 사업자등록이 요건입니다.

이 둘을 미루면 그 사이에 건물에 문제가 생겼을 때 보호받지 못합니다.

계약 전 마지막 점검표

등기부등본 당일 재확인
건축물대장 용도·위반 표시 확인
관할 구청에 해당 업종 인허가 가능 여부 문의
계약자와 소유자 일치 확인
관리비 포함 항목 명시
원상복구 범위 합의, 현재 상태 사진 촬영
계약 직후 사업자등록 + 확정일자

정리

등기부등본과 건축물대장은 직접, 계약 당일에 확인합니다
위반건축물 표시는 인허가를 막을 수 있습니다
갱신요구권은 만료 6개월~1개월 전에 행사해야 합니다
원상복구 범위가 폐업 비용을 좌우합니다
계약 직후 사업자등록과 확정일자를 처리합니다

법령의 기준 금액과 요건은 개정될 수 있습니다. 계약 전에 법률 전문가나 상가임대차분쟁조정위원회 등을 통해 현재 기준을 확인하시기 바랍니다.